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[주목! 우리 동네 상권]핫 스팟-핫 플레이스 <16> 서울 마지막 '노른자위' 강서 마곡지구

기사입력| 2017-12-27 16:57:32

서울의 마지막 '노른자위'로 불리는 강서구 마곡지구가 새로운 상권으로 주목받고 있다. 마곡지구는 풍부한 주거 배후지와 함께 기업들의 연이은 입주로 소비층이 두터워 상권의 발전가능성이 높다는게 창업업계의 전망이다.

서울의 마지막 '노른자위'로 불리는 강서구 마곡지구가 새로운 상권으로 눈길을 끌고 있다.

서울시를 동북아 경제중심도시로 발전시킨다는 비전으로 막바지 개발이 한창 진행중인 마곡지구는 향후 서울 서남부권의 랜드마크로 성장해 나갈 가능성이 큰 곳으로 꼽힌다.

부동산·창업전문가들은 마곡지구가 소비층이 두텁고 교통 접근성도 뛰어나 상권의 성공확률이 높다고 전망하고 있다.

신규 상권인 마곡지구는 경쟁업종이 적다는 장점이 있는 반면 안정단계에 진입하기 전까지는 위험성도 상존한다는 점을 감안해야 한다.

▶'여의도의 약 1.3배' 서울의 마지막 노른자위로 꼽혀

마곡지구는 한때 '2002년 서울 월드컵 경기장' 후보지였던 허허벌판인 부지였다.

2002년 월드컵을 앞두고 월드컵경기장이 상암동에 조성되기로 결정되면서 이후 마곡지구 부지에는 도시개발사업이 추진됐다.

마곡지구는 총면적 366만5783㎡(약 110만평)으로 상암동 DMC의 약 6배, 여의도의 약 1.3배에 달하는 서울의 마지막 택지개발지구다.

2009년 첫 삽을 뜬 이후 2018년 개발 완료될 예정으로 현재 기업 입주가 활발히 진행되고 있다.

마곡RnD산업단지 담당자에 따르면 앞으로 대기업뿐만 아니라 중소기업을 포함해 130여개 이상의 기업이 이곳에 입주할 예정이다.

마곡지구는 예정된 이대서울병원(2019년 개원 예정)과 호수공원, 가로수길, 어린이대공원 규모에 달하는 서울식물원(보타닉공원, 2018년 개장 예정), 제2코엑스, 스타필드 마곡 등 첨단연구, 산업, 생활, 여가가 어우러진 자족적 지식산업 클러스터로 자리잡을 전망이다.

마곡지구는 인천·김포공항과 인접하며 올림픽대로, 서울외곽순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등 교통 인프라를 갖추고 있다. 지하철은 5호선 마곡역, 9호선 마곡나루역을 이용할 수 있다. 9호선 마곡나루역의 경우 급행역으로 전환될 예정이며 조만간 공항철도도 개통예정으로 대중교통이 여건이 더욱 편리해질 전망이다. 인근 5호선 발산역, 9호선 신방화역도 접근성이 좋아 다른 신도시에 비해 교통 환경이 뛰어나다.

아울러 마곡역은 강서세무서를 비롯해 이전이 예정된 강서구청 등으로 행정타운의 면모를 갖추게 될 예정이다. 여기에 대규모로 자리 잡고 있는 마곡엠밸리 아파트단지가 가까워 모두 입주되는 시점에 맞춰 상권 활성화도 이뤄질 것으로 보인다.

아파트의 경우 초기 비교적 값싼 공급가 등의 이유로 현재 어린자녀를 키우는 젊은 부부가구가 다른 지역에 비해 많다는 점이 특징이며 현재는 공급가 대비 2배 이상까지 오른 것으로 파악된다.

또 오피스텔이 많이 들어서 있는 만큼 1~2인 가구의 수도 많은 편이다. 하지만 아직 단지 인근으로 공사가 진행 중인 부지가 많고 이렇다 할 상업시설이 없이 어수선한 분위기다.

이에따라 대부분의 수요는 발산역 인근 NC백화점이나 롯데몰 김포공항점으로 몰리고 있으며 아파트 단지 내 상가의 의존도도 높은 편이다.

마곡나루역 인근은 오피스타운과 오피스텔이 형성돼 유동인구와 상주인구가 풍부할 것으로 기대된다. 또 서울식물원 개장 역시 기대를 모으고 있는 상황으로 관광객 수요까지 예상해보면 유동인구가 높아질 전망이다. 현재 LG기업 13개 계열사의 연구소와 몇몇 중견기업체들이 입주를 진행하고 있다. 마곡나루역 역시 아직 상권이 발달되지 않았으며 인근 오피스텔과 오피스타운 내에 상가 정도만 찾아볼 수 있고 대부분 부동산, 편의점, 카페, 음식점들의 업종이 자리잡고 있다.

▶소가구가 핵심 수요층…생활밀착형·프랜차이즈 업종 유리

창업·부동산전문가들은 마곡지구 상권이 풍부한 수요를 바탕으로 흥행할 가능성이 높다고 예측하고 있다.

마곡지구의 현재 상권은 마곡역 2번 출구에서 발산역 1번 출구 만남의 광장까지 하나로 이어진 동선이 가장 활발하다.

마곡지구의 시작점이라고 볼 수 있는 발산역 인근 상권은 옛 상권과 신규 상권이 어우러지는 모습을 보이고 있고 대형음식점이 밀집한 외식상권으로 잘 알려져 있다.

창업전문가들은 "향후 마곡지구와 인근 발산택지지구를 포함해 강서구 자체가 하나의 신도시로 발전될 것"이라고 전망하고 있다.

마곡나루역 마곡일등 공인중개사사무소 관계자는 "인근에 공항철도가 개통을 앞두고 있고 9호선이 운행되고 있어 교통이 편리하다"며 "조만간 급행열차까지 개통되면 교통환경은 더 좋아질 것"이라고 말했다. 그는 "마곡나루역은 작은 항아리 상권인데 1만2000여세대 이상으로 가구 수 대비 점포수가 적어 경쟁력이 높은 상황"이라며 "현재는 상권 형성이 진행중으로 점포시세는 1층 기준 보증금 5000만~6000만원선에 월세 250만~350만원선으로 향후 상당한 권리금도 기대해 볼 수 있다"고 전했다.

또한 마곡역 인근 상가 시세는 전용면적 33㎡ 1층 기준 보증금이 5000만~7000만원에 월세가 300만~400만원 수준으로 형성돼 있다. 발산역 인근 전용면적 33㎡ 1층 상가의 경우엔 보증금 7000만~8000만원대, 월세는 400만~500만원 가량으로 거래되고 있어 마곡역보다 높은 시세를 보이고 있다. 마곡역과 발산역 모두 상권이 형성되고 있는 과정으로 아직 권리금은 형성되지 않았다.

창업전문가들은 마곡지구의 경우 상권 형성 초기단계로 앞으로의 개발호재로 인한 상권 활성화를 내다보고 접근해야 한다는 입장이다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "직장인, 신혼부부 등 1~2인 가구가 핵심 수요층인 만큼 생활밀착형, 프랜차이즈 업종이 유리할 것으로 보인다. 또한 대규모로 조성되는 공원으로 인해 자전거 매장, 레저, 스포츠 매장도 관심 받을 것으로 전망된다"고 말했다.

또한 권 이사는 "다만 모든 신도시 상권이 그러하듯 마곡지구 또한 상권이 안정되기 전까지 위험부담이 있다. 짧게는 2~3년, 길게는 5년 이상 되어야 상권이 안정단계에 들어올 수 있기 때문에 예비 창업자들은 장기적인 관점에서 신중하게 결정해야 한다"고 조언했다.

이어 그는 "창업은 현재 유행하는 트렌드를 따라가기보다 계속 변화되고 있는 시대적 흐름을 잘 파악해 꾸준히 계속 이어갈 수 있는 업종과 아이템부터 먼저 명확하게 선별해야 한다. 다음으로 상품들이 보편적인 대중성이냐 아니면 전문성으로 갈 것인지도 따져 더 발전될 수 있는 지속성이 유지돼야 된다"면서 "여기에 자신이 잘 알고 자신 있는 분야를 접목한다면 그만큼 창업 준비기간도 단축시킬 수 있어 한결 유리하다"고 강조했다. 장종호 기자 bellho@sportschosun.com