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부동산114 "내년 오피스텔 시장 '보합', 상가 분양은 '위축'"

기사입력| 2017-12-14 15:36:10

내년 오피스텔 시장은 보합세를, 상가 분양 시장은 위축될 것이라는 전망이 나왔다.

정부의 각종 부동산 대책과 추가 금리인상 예고, 대출 제한 등 한층 강화된 규제가 관련 시장에 영향을 미칠 것으로 파악됐기 때문이다.

부동산114는 14일 2018년 오피스텔·상가분양 시장에 대한 전망을 내놨다.

▶내년 오피스텔 시장, '규제·금리·물량' 트리플 악재 우려 속 긍정 요소도 공존

내년 오피스텔 시장은 정부 규제 및 금리 인상 예고, 입주물량 급증이라는 악재가 예정돼 있다. 이런 상황이라면 시장이 위축되는 것이 일반적일 것이다. 그러나 아파트에 비해 오피스텔은 ▲규제 강도가 덜한 점 ▲과거 몇 번의 금리 인상 예고에도 투자 수요 유입이 꺾이지 않은 점 ▲최근 3년 간 안정적인 매매가격 상승 흐름이 지속된 점 등을 고려하면 내년 오피스텔 거래는 다소 둔화되겠지만 가격은 보합수준의 흐름을 유지할 것으로 보인다.

올해 오피스텔 시장은 상대적으로 규제 영향을 덜 받았다. 대책 대부분이 아파트와 분양시장에 집중됐기 때문이다. 전매제한 및 거주자 우선분양 확대, 인터넷 분양 의무화 등 오피스텔에 관련된 규제책이 담기기는 했지만 오피스텔 가격 등락에 직접적인 영향을 미칠 수준은 아니었다.

이에따라 올해 오피스텔 전국 매매가격은 1.5% 상승했다. 2015년 상승반전 후 꾸준한 오름세다.

부동산114 리서치센터 선주희 연구원은 "예고된 규제로 상승폭은 둔화되겠으나 당장 마이너스 변동률로 전환되지는 않을 것으로 판단된다"며 "소자본으로 부동산 투자에 입문할 수 있는 이점과 더불어 금리 인상 속도가 가파르지 않아 투자상품으로서의 오피스텔의 인기는 지속될 전망"이라고 전했다.

지난 9월 기준 전국 임대수익률은 5.29%를 기록했으며 정기예금 금리는 1.49%, 한국은행 기준금리는 그보다 낮은 1.25%선에 머물렀다. 꾸준한 관심에 비해 오피스텔 임대수익률은 정체를 보이고 있다. 다만, 금리에 비해 높은 수익률을 나타내고 있고 타 투자상품 대비 안정적인 경향이 있어 오피스텔의 매력은 여전히 돋보이고 있다.

선 연구원은 "표면적인 수익률은 낮아지고 있는 추세지만 장기적인 저금리 기조 속에 현실적으로 오피스텔을 대체할 마땅한 투자처를 찾기 힘들기 때문에 투자자들의 관심은 떠나지 않을 것"이라고 전망했다.

내년엔 7만2666실의 오피스텔이 입주자를 맞을 예정이다. 올해 대비 45.94% 늘어난 물량으로 2004년 9만286실이 공급된 이후 가장 많다. 분양 호조에 힘입어 2015년 이후 많은 물량이 분양된 가운데 이들 물량의 입주 시기가 도래한 영향이다. 추후 2~3년간 예년보다 많은 물량이 공급될 예정으로 공급과잉 불씨가 재점화되고 있다. 그러나 공급과잉이라고 해서 모든 오피스텔에 입주 쇼크가 오는 것은 아니다. 공급과잉을 우려했던 마곡지구에서도 최근 기업 입주 후 공실이 해소되고 있기 때문이다.

선 연구원은 "물량이 많더라도 물량을 소화할 수 있는 탄탄한 배후수요가 뒷받침된다면 공실 위험을 빗겨갈 수 있다"면서 "지역별 특성에 따른 선호 면적, 수요층을 고려한 선별적 투자에 나선다면 많은 물량 속에서도 안정적인 수익을 확보할 수 있을 것"이라고 말했다.

▶대출 조이기 예고에 내년 상가 투자 수요 감소 '불가피'

부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되며 2018년 상가 분양시장은 위축이 불가피할 전망이다.

정부는 '10·24가계부채종합대책'을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI, Rent To Interest)을 적용한다고 발표했다. 즉, 이제부터 임대업자가 대출을 받을 때 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인된다. 상가분양의 경우 대출 비중이 높은 편으로 한층 강화된 대출요건에 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 클 전망이다.

올해는 전년 동기 대비 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡·미사·동탄2·다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했다. 권역별 비중은 수도권이 75%로 전년 동기 대비 11%포인트 높아졌고 지방은 전체물량의 25%를 차지했다. 유형별로는 근린상가 비중이 높았다. 올해 근린상가는 전년동기 대비 74% 많은 92개가 분양했다. 수도권 택지지구 내 새 아파트 입주가 이어지며 근린상가가 증가한 가운데 3분기 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 공급이 활발히 진행되며 물량 증가에 영향을 줬다. 그 외 유형별로는 단지내상가 75개, 복합형상가 58개, 테마상가 12개, 대형복합상가 6개 순으로 공급됐다.

올해 공급된 243개 상가의 총 점포수는 1만4367개로 점포수가 가장 많았던 2015년(1만 3054개)보다 10% 가량 많은 것으로 집계됐다.

상가 공급이 늘었던 동시에 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 38개 분양(전체의 16%)하며 점포 수 증가에 영향을 준 것으로 보여진다.

올해 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다. 상업용지 입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지며 상가 분양가도 동시에 높아졌다. 권역별로는 수도권 3.3㎡당 3089만원, 지방 3.3㎡당 2134만원으로 집계됐다.

올해는 수도권 택지지구 위주로 상가 분양이 활발히 진행되고 꾸준한 수요로 시장의 명맥이 이어지는 모습이었다. 하지만 내년 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한의 보수적인 접근이 필요해 보인다.

이에대해 부동산114 리서치센터 김민영 선임연구원은 "앞으로 대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장이 위축될 가능성이 엿보이기 때문"이라고 설명했다.

아울러 높아지는 분양가도 투자 시 경계해야 할 부분이다.

김 연구원은 "최근 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더 위축될 가능성이 높다"면서 "조만간 기준금리 상승에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 것도 생각해 볼 부분"이라고 조언했다. 이어 "한편으로는 수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되기 때문에 자금여력이 있는 수요자에게는 기회요인이 될 수 있다"고 덧붙였다.장종호 기자 bellho@sportschosun.com