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내년 달라지는 부동산 제도는?…초과이익 환수제 부활·다주택 양도세 부담 증가

기사입력| 2017-12-07 13:45:46

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내년 1월부터 재건축 이후 시세 상승분의 일정부분을 거둬들이는 '초과이익 환수제'가 부활한다.

또한 청약조정대상지역 내에서 거래되는 분양권의 경우 보유 기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다.

아울러 일부지역 오피스텔의 분양권 전매 금지가 1월 또는 연내에 실시될 예정이다.

부동산 정보업체인 부동산인포는 새해부터 적용되는 주요 부동산관련 제도를 정리해 7일 발표했다.

▶상반기

재건축초과이익환수제가 내년 1월부터 시행된다.

재건축초과이익환수는 재건축추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다.

1월1일 이후 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당된다.

또한 1월1일 이후 조정대상지역 내에서 거래되는 분양권은 보유기간과 상관없이 양도세율 50%가 적용된다.

다주택자의 양도세 부담도 커진다. 다주택자 중 2주택자가 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10% 가산세율이 붙는다. 3주택자 이상 보유자에게는 20% 가산세율이 부가된다.

양도세 기본세율이 6%에서 최고 40%라는 점을 감안하면 3주택자 이상 보유자에게는 최고 60%까지 세율이 적용되는 셈이다.

새해에는 차주의 소득을 바탕으로 상환능력을 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기존 DTI(총부채상환비율)에서 더 강화된 신DTI가 적용된다.

기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다.

아울러 다주택자는 두 번째 신규주택담보대출 시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담이 증가할 것으로 예상된다.

상반기 중 지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 공급 계획도 본격화된다.

계층별 공공(공적) 주택 공급 확대, 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에 관한 규칙 개정과 함께 시행된다.

이밖에 부동산임대업 여신심사도 강화된다.

내년 3월부터 부동산 임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)을 산출해 적정성 여부를 심사한다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 원활하고 그 이하일 경우엔 대출액이 줄어든다.

▶하반기

내년 4분기부터 DSR(총체적상환능력비율)이 시행될 전망이다. DSR이 적용되면 주택담보대출 원리금뿐 아니라, 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 판단하게 되기 때문에 대출이 더 어려워질 것으로 보인다.

오피스텔 관련 규제도 강화된다. 이르면 내년 1월 또는 연내 시행될 전망이다.

조정대상지역과 투기과열지구에서는 오피스텔 분양권 전매가 금지될 예정이다.

또한 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양토록 해 외부 수요로 인한 과열을 억제한다는 계획이다.

과도한 '줄 세우기'로 논란이 됐던 오피스텔 청약의 경우, 규모 300세대 이상은 인터넷 청약을 의무화될 전망이다.장종호 기자 bellho@sportschosun.com